全自持园区，撑不住了

关于园区是应该自持，还是应该销售的讨论，一直就没有停下来过。

如果是产业发展的早期阶段，自持还是不自持，差别并不大。一是有需求在；二是当时的载体相对稀缺。

所以，不管是租还是卖，市场是有的，客户也是在的。

但是，现在不一样了。市场不景气，需求在减少，如果还是继续按照经济上行的逻辑要求园区全自持，租又租不出去，卖又卖不掉，谁还愿意来买单？

01

就目前的情况来看，不管是自持的，还是销售的，园区的日子都不好过，招商一天更比一天难。

从地方政府的角度来看，肯定是希望园区全自持的，毕竟好处多多。

一方面，保证产业的纯粹性。

如果不是全自持，园区既能租又能卖。因此，一旦载体卖出，钱落口袋，园区后续该往哪个方向走，该怎么规划，开发商*不会再管。

但全自持就不一样了。园区始终握在自己手里，不好好规划、好好盘算，最后栽跟头，只有自己。

所以，某种程度上，全自持也是在倒逼园区做得更好。

这样，不仅可以避免园区为了快速回笼资金，把物业卖给不是目标产业的企业或个人，还能尽可能防止园区最后变成鱼龙混杂的办公区，甚至是房地产项目。

另一方面，是稳定的税收，以及就业。

全自持模式下，招商再苦再难，园区方也得硬着头皮上。只要有企业入驻，园区就有租金。而地方政府，不仅能拿到税收，还能顺带解决当地的就业。

而这，恰恰是地方政府最想看到的。

可现在的问题是，大环境变了，市场在收缩，经济在下行，租赁的需求又在锐减，如果继续要求全自持，园区可能最后连吃饭都成问题。

我们都知道，市场化园区的最终目的是为了赚钱。

但是，一个园区从买地、建设、招商，到成熟，不仅需要沉淀大量资金，回报周期还特别长。这对于一家市场化企业来说，根本伤不起。

以前，开发商可以靠着配套的住宅收益反哺园区。可现在，住宅卖不动了，“以住养产”的模式自然玩不转了。

再加上，现在空置率一天比一天高，租金又一天比一天低，这就肯定会影响市场化企业对全自持的信心。

虽然，公募REITs是一个不错的选择，但现阶段，整个市场仍然还处在一个相对初期的阶段。

公募REITs不仅设置了比较高的退出门槛，还要求园区必须拥有稳定的运营情况，以及可持续盈利的能力。

更重要的是，公募REITs目前有两个核心问题，是很多想上市的园区解决不了的。

一是估值。现在，公募REITs的估值普遍低于市场预期。优质的项目估值低，那些一般的项目，估值就会更低。

二是出租率。当下，租金降也就算了，出租率也一直在降。但是，出租率的高低又会直接影响公募REITs上市后股票的价格。

一边是上不去的估值，一边是出租率的暴跌，在“投、融、建、管、退”的流程里，绝大多数园区卡在了“退”这一步。

钱被压着，租又租不掉，卖又不能卖，退又退不出，园区肯定不愿意再买全自持的账。

如果地方政府还是继续要求市场化企业100%全自持，又提供不了有效的风险对冲政策。时间一长，市场化园区撂挑子不干，不过是时间早晚的问题。

02

其实，在相当长的一段时间里，地方政府对园区分割销售的态度一直是非常保守、谨慎的。

背后的原因也很简单:在过去分割销售的过程中，地方政府吃过大大小小无数的亏。

理想状态下，适度放开分割销售的限制，不仅可以更好的去化，还能调动市场化企业拿地的积极性。

但是，想象很丰满现实很骨感。在实际的操作过程中，分割销售出现的问题真的很多。

众所周知，地方政府的核心诉求是推动产业和经济的发展。

所以，在产业发展的初期阶段，地方政府想的是让开发商“一拖三”，直接把商业、房地产、工业用地捆绑打包给开发商。

这样，不仅可以把人气聚起来，还能吸引一批人在这购房安家，又能拉动产业的发展，产业、经济两手抓。

不过，当时的开发商大多奉行的是房地产的高周转逻辑。把房子建好了卖掉，火速开发下一个项目才是关键。

至于最后，能不能拉动当地产业的崛起，以及经济的发展，开发商们压根不关心。

更多情况是，一些企业拿完地之后，既没有按照计划建园区，也没有启动生产的想法，而是坐等土地升值之后再卖掉，赚土地增值部分的差价。

所以，现实给了地方政府沉重一击。地给了，产业没起来，经济也没拉动，反倒让开发商赚得钵满盆盈。

这种投机取巧的做法，地方政府肯定是不能忍的。为了防止类似的事情再发生，越来越多地方政府开始加强了对分割销售的管控。

可是，现在的情况变了。前面我们也提到，招商越来越难，空置率越来越高，地方政府还要求全自持，市场化企业肯定不愿意。

所以，为了进一步激发市场化企业的积极性，最近几年，各地对园区是否分割销售，开始出现了松动。

成都，就是其中的典型代表。

2023年11月，成都发布了《关于印发成都市支持制造业高质量发展若干政策措施实施细则的通知》，鼓励“链主”企业牵头推进产业建圈强链，允许将自建的多层厂房分割转让给关联配套企业，自持比例原则上不得低于 30%。

事实上，类似的政策不止在成都。广州、郑州、北京部分区域也都放宽了工业厂房的分割转让要求，允许开发商通过销售部分物业回笼资金。

从之前的明令禁止，到现在的有条件开放，地方政府不管愿意还是不愿意，在现在的环境下，都得愿意。

毕竟，如果真的把市场化企业全“吓跑”了，最后尴尬的还是地方政府。而这些苦果，就得全部压到国企的头上。

03

现在，不管是自持，还是不自持，都是在给自己埋大雷。

先说销售。

如果放任园区分割销售，那么，园区原本的产业定位方向，就一定会成为摆设。

慢慢的，园区里就会出现各类与初衷相悖的业态:比如，开培训的机构、开餐馆的商家、甚至是住人。

因为，园区一旦卖出，产权就是别人的了。这时候，就算有心想管，也没办法没资格管。长此以往，园区走下坡路在所难免。

再说自持。

现在，环境差，空置率高，去化还特别难，越来越多企业不仅不愿意买载体，在租赁这件事情上，也是相当的保守。

所以，如果还是坚持全自持，要园区靠着每平方米几块钱的租金活命，肯定是不现实的。

在当前的市场环境下，仅仅依靠国有平台公司，是很难把产业做起来的。所以，这就需要吸引更多市场化企业投身进来，大家一起干才行。

但是，现在的环境大家都知道，真要一家市场化企业耗费20年，30年，甚至更长的时间才能收回成本去，这既不合情理，也违背商业逻辑。

因此，想要让市场化企业继续投身产业，深耕园区，就需要先营造一个相对健康、良性的市场环境。同时，找到一个能让市场化企业心甘情愿承接项目的理由。

放开分割销售，就是其中一个办法。

不可否认，在早期的分割销售阶段，地方政府吃过很多亏，这让他们对分割销售有心理阴影，在所难免。

因此，为了杜绝企业在拿地之后偏离产业发展的轨道，地方政府可以通过加强监管的力度，来保障产业发展的质量。

针对那些以储备土地为目的的企业，地方政府可以通过签订约束性协议进行规范。

比如，企业拿地之后，开发商在规定时间内没有启动开发建设的工作，地方政府就有权收回土地。

在产业监管层面，地方政府可以建立严格的监管机制，确保分割销售后的园区运营服务水平不下滑、质量不打折。

比如，通过设定明确的产业准入标准、定期开展运营质量评估等措施，防范产业空心化的风险。

我们都知道，产业园区存在的意义，是推动产业的发展，拉动经济的增长。一味地纠结园区究竟是自持，还是不自持，并没有太多的意义。

当前，园区在自持还是不自持上面出现的困境，实际就是市场化园区在旧有发展模式逐渐失灵后，所经历的转型阵痛而已。

所以，破解这个问题的关键，从来不是一劳永逸的简单抉择，而在于推动一场深层次的模式革新，即园区要从单纯的资产所有者角色，转变为专业的资产管理者与价值创造者。

这样，很多问题就能迎刃而解了。

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